Место долевого строи­тельства займёт прое­ктное финансирование. SRG в СМИ

Глава Правительства России Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Об этом сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» 22 декабря.

«План мероприятий был совместно разработан Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК. В нем приведён перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки», - рассказал министр.

Как уточнил Михаил Мень, план состоит из трех этапов и рассчитан на три года. Результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Глава Минстроя России сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному банку за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», - заявил глава Минстроя России.

Первый этап плана включает подготовку соответствующих проектов изменений действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм. В частности, планируется внесение изменений в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. «Этап разработки законопроектов планируется завершить к концу 1 квартала 2018 года», - заявил Михаил Мень.

Он также сообщил, что до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

Является новой схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а именно инвестирование.
Отличие проектного финансирования строительства от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит, стоимость которого должна существенно превышает размеры заемных средств. В связи с высокой стоимостью строительных проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение.
Именно поэтому при проектном финансировании строительства происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 процентов затрат на реализацию проекта.
Таким образом, для проектного финансирования строительства привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Преимущества проектного финансирования строительства
А. При проектном финансировании возврат банку средств происходит не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом.
Б. может предоставляться абсолютно новой компании без финансовой истории. Выделение средств на реализацию проекта происходит лишь на основании доказательств, что через несколько лет строительство принесет необходимую прибыль – например, если уже сейчас есть покупатель на продукцию компании или услуги, которые будет производить проектный объект.
В. Процентная ставка при проектном финансировании строительства гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки кредитования – существенно больше.
Г. Для получения проектного финансирования не нужно предоставлять залог, то есть отвлекать из бизнеса значительные активы.

Особенности проектного финансирования строительства
В связи с тем, что такое банковское инвестирование в строительные проекты требует значительного вложения средств, сама заявка на получение финансирования может рассматриваться несколько недель. Кредитор должен взвесить все аргументы, изучить все доказательства будущей прибыльности от строительства.
А когда прибыль от реализации объекта строительства или его работы начнет поступать, то распределять ее будет банк-кредитор, выделивший финансирование на проект и взявший на себя большинство рисков.

Проектное финансирование строительства связано с реализацией масштабных проектов и управлением значительными денежными потоками. Наша компания предлагает услуги финансового консультирования при получении и сопровождении проектного финансирования.
Наши услуги:
разработка финансовой модели и бизнес-плана проекта строительства;
поиск потенциальных кредиторов в банковском секторе;
согласование условий кредитных и залоговых договоров;
ведение переговоров в ходе проектного финансирования строительства;
составление необходимых отчетов для банка
и другие.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – сторонник проектного финансирования строек, а потому к предложению президента страны отказаться от долевого строительства в пользу последнего отнеслась позитивно. Правда, на переходный период, по её мнению, нашей стране потребуется больше времени, чем предполагают в правительстве. О трудностях перехода Надежда Борисовна рассказала в интервью порталу ЕРЗ.

Да, я считаю это шагом в правильном направлении. Напомню, что практика привлечения прямых инвестиций граждан в строительство во всем мире распространена вовсе не так широко, как у нас. Это используется либо в странах со слабо развитым банковским финансированием, либо, наоборот, в развитых странах - но как некая форма предоплаты при строительстве очень дорогой, элитной недвижимости, которая не имеет спроса на широком рынке. Когда застройщик строит такую элитную недвижимость, он хочет заранее знать своих покупателей и привлекает средства в строительство. А использование инвестиций граждан в строительстве в таком массовом порядке и таких масштабах, как это сложилось и практикуется у нас, в других странах, повторяю, мало где можно встретить.

Поэтому, в конечном итоге, переход на систему банковского проектного финансирования - абсолютно правильный шаг, о чем я, собственно, всегда и говорила. Другое дело, сложились ли у нас для этого условия.

Откуда же при отказе от долевого строительства возьмутся деньги для финансирования стройки в таких объемах, какие давала «долёвка», - порядка 4 трлн руб.?

Как раз здесь я особых проблем не вижу, поскольку если люди вкладывают свои деньги в строительство сегодня, значит, у них эти деньги есть. И если им надо будет приобретать готовое жилье, они же не будут под подушкой держать свои деньги - все равно разместят их в банках. Сегодня банковская система не испытывает таких проблем с ликвидностью, как раньше, а тут будет поступать еще и дополнительная ликвидность. Так что в этом плане я особых рисков вижу.

А вот готова ли наша банковская система и наши застройщики работать на принципах проектного финансирования - это большой вопрос. При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики.

С другой стороны, и практика проектного банковского финансирования сегодня у нас очень ограничена. А раз такое финансирование в России не развито, в банках нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности. Нет проектного финансирования - нет и специалистов.

Чтобы застройщики смогли соответствовать банковским требованиям, а банки, в свою очередь, нарастили необходимые компетенции, требуется время. Здесь нужно, образно говоря, чтобы срослось сразу с двух сторон.

Но, кроме компетенций, надо еще и активность проявлять. А почему банки не активны в этом вопросе, как Вы думаете?

Тут все просто: слишком высоки риски. Вообще в строительстве риски самые высокие. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Это первое.

Второе: чтобы снизить эти риски, банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. А сегодня у него нет такой возможности. Во-первых, сама деятельность застройщика не очень прозрачна - как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения всех сопутствующих стройке процедур. А во-вторых, компетенции банка, как я уже говорила, просто не хватает.

Но под лежачий камень, как известно, вода не течет. И эта проблема никогда не будет решена, если сама ситуация не заставит приступить наконец к ее решению, Вы согласны?

Абсолютно! Конечно если, как сегодня, без всякого особого контроля брать деньги у людей, то зачем тогда шевелиться? Вот обе стороны и не шевелятся… А если будут созданы условия, тогда совсем другое дело. Ведь во всем мире строительство кредитуется банками. И Россия ничем не хуже других стран, просто мы еще не развили эту практику, вот в чем причина.

Но в один момент, конечно, все не разовьется. Для этого нужен какой-то переходный период. На мой взгляд, достаточно длительный.

- Сколько?

По крайней мере, не менее пяти лет. Нужно придумать какие-то промежуточные механизмы и постепенно переходить к проектному финансированию.

Вот недавно ввели механизм эскроу счетов, когда есть ДДУ, но средства подлежат размещению в банках и блокируются до завершения строительства. Это и есть некий промежуточный механизм, но заставить всех вступить даже в эту стадию невозможно.

- Что же Вы предлагаете?

Думаю, надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать их работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем. Вот и надо будет отрегулировать такой договор купли-продажи жилого помещения и установить по нему максимальный размер задатка. Во многих странах так делают, и задаток там составляет, например, 10-15%. И на второй переходный период уже на этих эскроу счетах размещать не полную стоимость жилья, а 10-15% задатка от договора купли-продажи.

А вот потом, когда закончатся обе стадии этого переходного этапа, можно будет уже сказать: «Все поучились, потренировались, и на этом всё! Теперь просто работаем по договорам купли-продажи с максимальным задатком, установленным законом». Например, те же 10-15%. И размещать их на эскроу счете. Думаю, имеет смысл такое требование внести, чтобы даже эти 10-15% для человека были гарантированы, и он их не потерял. А все остальные формы - запретить.

При этом чрезвычайно важно проследить и отрегулировать законодательство так, чтобы застройщики, двигаясь к проектному финансированию, не ушли в другие механизмы. Скажем, мы видим, что с нынешним ужесточением норм 214-ФЗ начинается движение в сторону ПИФов. И мы все знаем про СУ-155 и про схемы ЖСК, когда застройщики не всегда законно подтягивали под себя жилищно-строительные кооперативы.

Надо сказать, наши застройщики вообще чрезвычайно изобретательны, и по дороге, так сказать, к светлому будущему они вполне могут изобрести еще какие-нибудь формы и придумать, как взять деньги у народа на стадии строительства. Уйдут из 214-ФЗ в другие, еще менее отрегулированные формы и т.д.

Поэтому здесь предстоит изменить само институциональное устройство рынка. А это очень сложная задача.

Банкиры свою выгоду никогда не упустят, но при этом, как Вы отметили, банки не любят рисковать. А какие меры, стимулирующие граждан пользоваться счетами эскроу, Вы бы предложили?

Еще при обсуждении прошлогоднего пакета поправок в 214-ФЗ я предлагала повысить размер страхового возмещения вкладов граждан на счетах эскроу. То есть сделать не 1,4 млн руб., как сегодня возмещается по обычному депозиту для банков, входящих в систему страхования вкладов, а на величину всех средств, которые размещены на эскроу счете.

Ведь не надо забывать, что на самом деле эскроу счет в банке - это тоже не нулевой риск. Как мы видим, и у самих банков проблемы бывают: и банкротства, и санация, и пр. И хотя сейчас установлено, что такие эскроу счета могут открывать только самые крупные, надежные банки, которые работают с федеральным бюджетом и пр., к сожалению, у нас ни один банк, кроме двух-трех системообразующих, не застрахован от проблем.

Поэтому, если уж внедрять какие-то стимулирующие меры на переходном этапе к проектному финансированию, то я бы повысила это страховое возмещение. При такой гарантии сохранности вложенных денег подобный механизм стал бы гражданам гораздо интереснее.

- …а пока этот механизм не работает еще и потому, что у застройщика отсутствуют источники для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства, а выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещают нормативы Банка России, разве не так?

Понятно, что финансового потока у застройщика нет, но при проектном финансировании его вообще не будет - никакого внешнего финансового потока.

В этой системе должны хорошо себя чувствовать только те застройщики, которые имеют возможности для собственных инвестиций. Доля собственных средств девелопера должна быть не меньше 30-40% от объема, необходимого для строительства того или иного объекта. Это будет стимулировать его снижать сроки реализации проекта.

Сегодня есть технологии, в первую очередь организационные, которые позволяют построить многоквартирный дом буквально за два-три месяца. И если застройщики без потери качества смогут снизить срок реализации проекта с года до этих двух-трех месяцев, то деньги для уплаты процентов им понадобятся только в течение этого срока. И чем эффективнее и короче будет сам процесс строительства, тем меньшими могут стать платежи по процентам по кредиту.

Все это, повторяю, будет стимулировать застройщиков внедрять современные технологии.

Звучит убедительно. Теперь позвольте о неприятном - о ценах на жилье, которые в связи с переходом на проектное финансирование, по мнению ряда экспертов, могут подняться на 10-15%. И об объемах строительства, которые, наоборот, могут существенно упасть, что явно не вяжется с провозглашенными целями, предусматривающими ежегодный рост ввода жилья на 4-6 млн кв. м и выход на показатель 120 млн кв. м к 2025 году. Получаются разнонаправленные прямые…

Согласна. Действительно, когда меняется институциональное устройство рынка, его участники должны к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться: не катастрофически, а на 10-20%.

Это очень много: миллионы квадратных метров жилья, которых не досчитаются как рядовые граждане, так и разработчики госпрограмм. А еще есть смежные отрасли, например производители стройматериалов.

Вот это и называется «политический выбор». Что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому-то и нужен переходный период, чтобы все смогли адаптироваться. Конечно, нельзя с ходу такие вещи внедрять.

Что касается цен, то скажу так. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию среди застройщиков. Подчеркну: не среди подрядных организаций, а именно среди девелоперов. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь ни при чем. Просто снижается маржа застройщика, то есть его прибыль.

А то, что у нас рынок слабо конкурентный, это не новость.

Как отмечалось на недавней конференции в НИУ ВШЭ, в Москве 80% сделок на рынке контролируют 5-8 застройщиков. А что уж говорить о менее конкурентных региональных рынках…

Такие крупные институциональные изменения рынка жилищного строительства должны быть рассмотрены со всех сторон, в том числе условия, которые необходимы для повышения конкуренции, чтобы цены не выросли и т.д.

Повторяю, это очень сложная социально-экономическая и политическая задача. И решать ее нужно аккуратно и продуманно. Не наломать дров, не нарубить с плеча, а предусмотреть все риски и возможные последствия. То есть загодя везде соломку подложить…

Рынок строительства. Проектное финансирование. Что изменится?

Крупные застройщики выживут, мелкие — уйдут с рынка недвижимости. Тенденция снижения стоимости участков. Как будут выживать застройщики? Перспективы развития строительного рынка.

Рынок новостроек. Его развитие.

Российский девелопер, председатель Совета директоров и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец говорит, что выживать на рынке новостроек будут сильные и устойчивые компании, которые имеют свои проектные и подрядные мощности. Все остальные закроются. В настоящее время на рынке новостроек не будет места для застройщика одного проекта, c одним объектом и небольшим объемом застройки.

Только в октябре в России обанкротилось почти 70 застройщиков. Если учитывать, что всего в стране около 2,5 тыс. застройщиков, то совсем скоро года через два их останется мало.

Законодательные изменения. Проектное финансирование. ЦБ – финансирование и регулирование рынка.

Правительство России объявило о плане перехода от долевого строительства к банковскому (проектному финансированию) в течение трех лет.
Если все риски при покупке новостроек пропадут, то стоимость первичного рынка жилья и вторичного станут одинаковыми. Покупатели недвижимости не смогут приобрести квартиры дешевле рыночной цены.
ЦБ должен финансировать большие объемы строительства в стране. Если ЦБ не будет это делать централизовано, то жилье не будет финансироваться. При переходе к проектному финансированию основную ответственность за объемы жилищного строительства должен нести финансовый регулятор, а не Минстрой. Строить будет невозможно без достаточного кредитования по невысоким ставкам.
Серые схемы продаж квартир в строящихся домах, появились по причине того, что банки не были готовы финансировать строительство жилья в России. Сейчас положение банков стало еще более сложным чем раньше. Как они возьмут на себя кредитование такого строительства в России?
Если деньги покупателей в одночасье уйдут из оборота строительства (приблизительно 5 трлн.руб.), то их должны заменить аналогичным проектным финансированием. В настоящее время банковские кредиты составляют для застройщиков жилья около 700 млрд руб. По новым правилам финансирования собственный капитал застройщиков также должен увеличиться, но он оценивается приблизительно в эту же сумму.

ЦБ даже ужесточает требования к проектному финансированию в области строительства, качеству залогов, соотношению собственного и заемного капитала застройщиков, к процедуре контроля финансирования строек и оценке стоимости проектов. Регулятор ведет сейчас себя жестко чтобы не было дутых активов на балансах банков и сильно переоцененных залогов в недвижимости, которые наблюдались ранее.

Кредитование строительства. Проектное финансирование.

Банки стараются получить максимальную доходность от кредитования новостроек. При инфляции 4% они выдают финансирование проектов по ставкам не ниже 15%. Это неправильно, проектное финансирование не должно кредитоваться выше 8% годовых.

Ставки по банковским кредитам на строительство для проектного финансирования должны быть около 7% годовых.
Сейчас застройщики работают с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не понятно, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 15% годовых, бизнес становится не выгодным..

В настоящий момент, строительные площадки, которые не смогут выйти на рынок до перехода на новую схему до новых поправок к 1 июлю 2018 года, уже не будут никому нужны на рынке. После этого произойдет массовое затоваривание никому не нужных земельных участков.

Уже сейчас экономия 1–2 тыс. руб. в отделке квадратного метра представляет большой интерес для покупателей новостроек. Строительно-монтажные работы, стоимость подключения к сетям, перевод земли в другое назначение и т. д. - все давно рассчитано и оптимизировано, снижаться по цене уже некуда.

Земельные участки под строительство станут дешевле.

Рост цен на рынке не предвидится, покупателей слишком мало. Единственная ниша для экономии — это цены на земельные участки. Дальше рынок будет двигаться в направлении удешевления земельных участков. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза.Предполагается, что их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса.

Собственный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе - самый дорогой, кредиты банков пока дорогие. Финансовая нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах высокая, а цена продаж не растет.

«Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов - снижение стоимости земельных участков.»

Становится не выгодным держать в активе землю и ничего с ней не делать. Снижение стоимости участков только начинается, это позволит развивать рынок жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.
В последние годы столичные власти выдали разрешения на строительство почти на 100 млн кв. м. разным компаниям. Многими из этих строительных участков владеют непрофессиональные застройщики, предприятия, располагающиеся на участках в Москве, и другие непрофильные структуры. По скромным оценкам, таких участков больше половины. Кто-то сможет правильно ими распорядиться и запустить их в стройку, найдя профессионального партнера или продав по разумной цене.

В общем, рынок новостроек вместе с вторичным рынком недвижимости также будет претерпевать изменения, в соответствии с новыми требованиями правительства и необходимостью искать новые пути развития.